浙江桐乡商业地产之困：多座专业市场成“空城”

    浙江桐乡市，地处杭嘉湖平原腹地，自古是浙江省重要商埠之一。随着房地产业快速发展的刺激，一时间专业市场、零售商场等商业地产如雨后春笋般出现。
　　该市有知名的乌镇旅游景区，借助旅游概念及地理位置，不少开发商招徕着外地的商铺投资者，并宣称投资商铺“零风险，年回报率不低于8%”。
　　不过，近日，《每日经济新闻》记者在现场看到的却是另外一番景象：店铺门紧锁、残破的装潢、商铺柜台上已满是灰尘……
　　炒铺客对记者表示，不光收不到租金，还要支付房贷。
　　冷清的市场
　　曾经名噪一时，吸引了上海、江苏、浙江投资者的桐乡商铺，如今却变得异常冷清。
　　5月4日，周六，桐乡市客运中心东侧的桐乡中国鞋业皮革城空荡荡，商铺紧闭，市场内已满是尘埃。“周边建起这么多市场，有些市场定位相同，都是皮革、鞋业，这个市场被挤倒了。”一名正在巡逻的保安人员话里似乎带着些抱怨。
　　在桐乡市客运中心四周，除了桐乡中国鞋业皮革城，还分布着桐乡世贸中心、桐乡国际蚕丝城等多家专业市场，这些市场面积少则一万平方米，多则十万平方米。
　　与桐乡中国鞋业皮革城相邻的是桐乡市世贸中心，同样主营鞋类、箱包以及其皮革制品，而且规模更大，对外称打造“世界皮革直营航母”、“中国最大的皮革集散地”，这家市场生意同样并不理想。《每日经济新闻》记者在桐乡市世贸中心现场看到，不少商铺经营户或在看报纸或在上网，整个市场很少看到消费者的身影。
　　一位经营鞋业自称本地人的老板称，旺季时生意也不是特别好，现在是淡季生意就更差，市场上的经营户如果是不是自供自销，通过进货转手再卖，难以收回各项成本。市场走的是旅游加购物的方式，消费者主要为外地的旅游人士，市场方设法通过旅行社等机构将旅客带到这里来消费，如果没有旅客，基本上就没生意。
　　记者在现场了解到，不仅在桐乡市客运中心周边的市场，而在其他板块，如香港城、浙北旅游购物中心等，市场透露出来的景气同样冷清。
　　生意冷清为何很多商户还愿意坚守？记者与其中一经营商户攀谈了解到，主要缘于这里的商铺都是零租金。
　　该经营户表示，市场方数次提出要交租金，但很多经营户表示由于生意很清淡，一年的营业额还不够店铺租金，一旦有租金，就立即搬走，市场方面提了好几次最后都无果告终。
　　泡汤的租金
　　“包租15年，税后年回报7%”，在这些冷清的市场背后，演绎的则是另外一种商业逻辑。
　　根据互联网上公开的有关桐乡中国鞋业皮革城的信息显示，该市场采取的是返租模式，“包租15年,税后年回报7%”。
　　桐乡世贸中心也承诺给购买商铺的投资者前三年8%租金回报，第四年到第六年10%租金回报，前三年的租金收益，已经通过返租的形式，从商铺总价中扣除，该市场的总建筑面积达到了60万平方米。
　　自称为中国第一蚕丝城的桐乡国际蚕丝城，同样用返租的方式吸引商铺投资者。根据介绍，委托经营十年。包租5年，每年是原价的8%回报。
　　桐乡中国鞋业皮革城、桐乡世贸中心、桐乡国际蚕丝城等市场，通过高返租的方式对外出售，开发商也将风险转嫁给了这些商铺投资者。
　　记者前不久陆续接到来自上海、杭州、台州、江苏等地投资者的反映，称他们于2008年至2011年期间，购买了由浙江厚源房地产开发有限公司开发的桐乡香港城商铺，随后，另外一家名为浙江厚源商业发展有限公司与其签订了商铺委托经营管理协议。
　　商铺投资者出示的一份《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》内容明确，管理时间段期间，甲方按时间段将租金支付给乙方，租金为每6个月支付一次，甲方应于每个半年租金支付时间段前十天向乙方支付租金。
　　上述委托协议还显示，商铺每年的租金实现逐年增长，如2011年为10804元，2012年为12154元，到了2016年，租金上涨至13504元。
　　如今，香港城大部分商铺已“人去铺空”，涉及到的商铺约一千多家。“租期还没有结束，租金现在已经拖欠了一年多了，找他们，他们就说没有钱。”而桐乡市住房和城乡规划建设局相关负责人向记者表示，政府也出面协调，但开发商今日说在长沙，第二次说在苏州，难以联系上开发商。
　　有业主表示，售后返租是当时香港城开发商打出的重点销售策略，在此策略的刺激下，香港城项目的销售一路火爆。尽管当地的住宅价格在3000元～4000元，在这些诱人的宣传攻势下，这些商铺的单价达到2.2万元左右，“相差五六倍”，“一些业主租金收不回，还要承担每个月的银行房贷”。
　　有律师认为，国家相关法律明确规定，开发单位不能承诺固定的租金回报，现在出现的普遍模式就是开发商再注册一个独立的经营管理公司，由这家公司与商铺投资者签订返租协议，如果经营不好，责任也只限于这家经营管理公司，同时开发单位也将市场的招商风险转嫁到这些商铺投资者身上。
　　浙江省一知名的商业地产营销策划公司负责人则向记者透露称，伴随房地产业近年来高速发展，分布于上海、杭州及其周边近郊的专业市场型商铺层出不穷。桐乡聚集着相当庞大的一批专业市场，以及通过各种名头打造的出来的“城”，规模少则10来万平方米，多则50万平方米，但这么大的市场竞争力却没有相匹配的人流量来支撑，势必会产生“空城”。
　　膨胀的风险
　　虽然桐乡中国鞋业皮革城、桐乡世贸中心、桐乡国际蚕丝城等多家专业市场生意冷清，部分市场出现了空城，但新的市场仍在不遗余力在建造。
　　在桐乡国际蚕丝城二期部分已现市场雏形，尽管已于去年停建，但仍让不少该市场的经营户不解，定位相同，都是经营蚕丝产品，一期生意不行，为何要还建造二期？桐乡国际蚕丝城二期建设项目审批公示牌显示，项目用地性质为商业用地，面积为32848.23平方米，项目通过规划审批公示期为2013年3月份至竣工。
　　关于桐乡世贸中心，在一期的销售展示中心对面，二期的市场及酒店正在热火朝天的进行当中，根据来自其售展中心的宣称资料称，二期将投资30亿元，整个体量将达到41万平方米。同样采取的返租模式，“前三年18%，一次性抵扣房款，4至12年保底回报，同时还享有政策的稳保障，项目采取统一运营，统一招商、统一管理的经营政策，政府每年补贴几千万的推广费”。
　　一期已出现“空城”，二期却还要建，对于这其中的蹊跷，桐乡当地一企业人士则向《每日经济新闻》记者表示，这些市场经营的并不是市场，实际上卖的是商铺，搞房地产开发。在桐乡当地一些已经成熟的市场，如濮院羊毛衫市场、崇福皮草市场，是先有市，再有场，而在这些不断涌现的市场先是造了一大堆场所，然后通过冠以高投资回报将商铺卖给投资者，同时通过铺天的广告、噱头将商铺价格炒高后，而开发商则“撤离”了。
　　实际上，就在桐乡世贸中心二期建设与推广的同时，目前正在对外融资，一款名为“浙江春天集团流动资金贷款集合资金信托计划的信托产品显示，世贸中心二期的控股方浙江春天集团以出让土地抵押，子公司提供担保等增信措施募集共3.5亿元(一期2亿元，二期1.5亿元)，桐乡世贸中心置业、桐乡世贸中心以及实际控制人卢小丰及其配偶对本信托计划到期足额兑付提供连带责任担保，用于补充其流动资金。
　　耐人寻味的是，在世贸中心二期诱人宣传的同时，在其项目的入口处，由桐乡市发改委(服务业发展局)、国土资源局、住建局、工商局等部门4月22日联合发布了一份《关于桐乡市世贸中心二期项目产权不可分割区域的公告》，该公告提示“投资有风险，决策须谨慎”。